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万科连遭举牌背后:股权暗战or股价被低估?

发布时间:2015-07-30 09:53:24来源:华财网www.ihuacai.com字号:

 前海人寿一名高管称,公司对万科的举牌还只是财务投资,目前未有派驻董事的计划。

近期的股市剧震,不仅牵出万科百亿回购方案维护股价,还引来了疑似“野蛮人”的觊觎,万科股权结构正在发生微妙的变化。

7月10日、24日,资本市场的神秘玩家姚氏兄弟,通过其掌控的宝能系关联公司前海人寿,在二级市场接连两次举牌万科,耗资约160亿取得万科10%股份,一举跃升为万科第二大股东。

这是万科15年来股东结构的巨大改变。作为万科第一大股东,华润集团的地位也受到了挑战,截至一季报,华润占万科股份约14.9%。

21世纪经济报道了解到,前海人寿和万科方面并未有正式接触,接近双方的人士称,目前前海人寿只是财务投资,并未有向万科派驻董事的打算;双方也未上升到股权之争,对于前海人寿来说,除了财务投入增持股份,若想实际控制万科,没有内部人的配合也是很难进行的。

华润万科暗战宝能系?

作为全球最大住宅开发商的万科,多年来一直稳居地产龙头老大之位,而万科顺风顺水的发展,与其高度分散的股权结构、一以贯之的高效管理是分不开的。

2000年,万科创始人王石引入华润集团作为万科第一大股东,从而开启了万科的A股融资扩张之旅,伴随中国住宅开发市场的爆发,万科在2004年销售一举超过百亿,成为中国最大的开发商,并保持这一地位长达10年之久。

过去15年中,万科前十大流通股东基本以长线基金和机构投资者为主,除了2014年万科职业经理人变身事业合伙人,在二级市场购入自家股票持股至4.14%,其他股东并未持股超过5%。

多年来王石与华润集团原高管保持着良好的沟通,华润与万科一直合作默契。华润多年来仅扮演财务投资者和万科保护者的角色,对管理层日常事务并不干涉;根据万科财报,目前华润万科系共有6人居于万科董事会,分别为王石、郁亮、王文金、乔世波、陈鹰和魏斌,占万科董事会11人中的一半以上。

而此次前海人寿举牌至10%后,是否重演万科史上著名的君万之争?根据王石《道路与梦想》一书中所述,20年前,君安证券为了套现手上的1000万股万科B股,暗中联合其他股东制造万科被收购题材,欲刺激股价上涨。

当时的君安与其同盟方,拥有万科10.73%的股份,其中新一代公司占6.2%,海南证券公司占1.1%,俊山投资和创益投资共占3.43%(君安承销)。

联盟打算召开特别股东大会改组万科管理层。当时的情况非常危急。王石和万科管理层迅速找到了上述联盟的弱点,说服新一代放弃结盟,并联合其他股东,最终挫败了君安发起特别股东大会的动议。

而今天的前海人寿,其背后的宝能集团和姚氏兄弟是比君安更为厉害的角色。过去多年,姚氏兄弟多次举牌、入股多家上市公司,以大胆精准、低调神秘的作风著称。

克而瑞分析师朱一鸣认为,万科管理层与前海人寿间的气氛并不轻松。至少目前,双方均未表态,更没有任何达成战略合作的迹象,前海人寿是觊觎万科控制权的“野蛮人”的嫌疑再次增加。

他指出,万科前十大股东的持股比例合计还不到35%,二级市场上并不缺万科的抛盘者。前海人寿不断“扫货”期间,万科的股价几乎未起波澜。如果万科管理层和其他股东未作反应,以前海人寿的财力,继续增持乃至控股万科并不难。

财报显示,华润、万科合伙人、刘元生、万科工会、万科高管个人等目前合计持股超过20%,朱一鸣认为,如果这些股东合计再增持10%至30%,并结为一致行动人,可保住万科控股权。

北京一位熟悉公司法的律师认为,前海人寿来者不善,进可入管理层,退可为财务投资。但是仅有财务资本而没有内部人配合,是很难达到控制公司的目的。

不过,21世纪经济报道获悉,前海人寿目前并未有进驻万科管理层或控制万科的打算。前海人寿一名高管称,公司对万科的举牌还只是财务投资,目前也未有派驻董事的计划。按照中国上市公司规定,持股达5%便有权派驻董事进入上市公司董事会。

被低估的万科股价

从多家券商和研究机构的分析来看,市场目前倾向于认为,万科股价已在阶段性低谷,前海人寿此时举牌是在抄底。

深圳市房地产研究中心李宇嘉认为,7月初的股市大幅震荡后,万科的估值已经降到阶段性低点,其时市盈率仅11.2倍,相比房地产行业31.83倍的平均市盈率低了6成;公司的NAV明显高于公司市值。无论从股价还是估值讲,都到了险资等长线资金“抄底”的时候。

万科的基本面良好。今年上半年,万科共实现签约销售额1099.6亿元,成为唯一“破千亿”的房企。

从传统住宅开发业务来看,万科目前的市场占有率只占全国的3%,对比欧美国家房地产龙头企业7%-8%的占有率,依然有很大的潜在增长空间。

万科董秘谭华杰对21世纪经济报道记者表示,万科和万达的战略合作,以及此后可能与其他开发商的合作,承接合作方住宅开发业务,将可能大大突破欧美国家地产龙头7%的市占率水平。

值得注意的是,万科转型的万亿市值计划,将构建上市公司群大平台,新服务如万科物业将为万科贡献新的利润和业绩,持续支撑万科股价。

东方证券分析师竺劲测算,当前万科物业部分的净资产为5.4亿元,将其与目前已经上市的彩生活进行比较,万科物业上市可以增厚估值约44亿,更好地支撑万科股价。

谭华杰表示,除了物业,未来万科的商业地产、物流地产、养老地产、教育基地等业务都有可能分拆上市;此外,万科今年5月联合鹏华基金发行了中国首只公募REITs——鹏华前海万科封闭式混合型证券投资基金,也是商业资本化的体现。

李宇嘉认为,发行REITs和物业分拆上市,折射出万科未来转型和经营的重大战略改变,这将会大幅提升企业估值。

中信建投报告指出,前海人寿的增持,结合此前万科盈安合伙增持价格(12.79元、13.26元)、公司回购的价格(13.7元),无论是产业资本的角度还是二级市场投资者的角度,都已经证明公司的价值底线在逐步凸显。

抄底万科的收益是显而易见的。除了股价的提升,万科也是目前A股上市公司中分红比例较大的公司之一。2013年,万科拿出45亿元现金用于分红,每10股派送4.1元(含税)现金股息,股息率达5%,接近“宝类”理财产品的水平。2014年,万科股息率达到3.72%,是整个板块中股息率唯一超过银行一年期定存的上市房企。

来源:网易 作者: 综合 编辑:综合

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