跑赢疫情才能领跑行业，摸准联合办公的中国脉动

 一场大国贸易博弈，曾炸出了一个粤海街道办。腾讯、中兴、华为、恒大、大疆、迈瑞……这些在世界上可以代表中国的企业，原来都是从这个不起眼的街道起家。

然而，一场疫情又让我们知道，企业、创业团队和这条街道的相遇是多么偶然。截至4月底，中国注销的公司超过15万家。消失的企业对应着一组冰冷的数据，一季度，深圳写字楼空置高达24.6%，上海空置率有21%，北京稍低也有13.8%……

 

数据来源：戴德梁行

有太多的数据在诉说中国经济重启的艰难，而写字楼则是经济繁荣最直观的晴雨表。

与流连于历史影像中的粤海街道不同，被深圳寄予厚望的两个区域却遭遇重创：前海自贸区，本要打造成"中国曼哈顿"，各种资源倾斜，写字楼空置率却高达惊人的66%；福田中心CBD租金猛跌，以价换量的方式也难挡空置率上升。

如果连企业都没了，又何谈经济重启？

不过，就在这一片暗淡之中，我们却有点意外地注意到：作为国内头部联合办公企业，创富港即使在疫情期间也维持着平均90%的出租率。

这个出租率意味着近40000家企业在逆风生长，向阳而生。放在当下中国经济的大背景下，不能不说这非常暖心，也足够亮眼。

它更重要的价值在于，在中国，粤海街道是唯一的，它是大时代和一系列因缘际会的巧合，而创富港的模式却是可以复制的，它是更多企业可以直接触摸到的成长之路。

01

不意外的脱颖而出

如果把写字楼比作财富岛，那么当代最大的财富岛无疑位于美国纽约的曼哈顿，这里有全世界最密集的写字楼，是世界经济密集度最高的区域。

不到60平方公里的曼哈顿，仅比北京市西城区多9平方公里，2018年创造的GDP却高达7120亿美元，换算成人民币约5万亿，相当于全北京市的1.7倍。

用资本的语言来形容一下，写字楼是财富、技术的孵化器。对任何一个渴望在世界经济中占据一席之地的城市而言，写字楼不仅仅是一座城市的体面，更是它参与世界经济角逐的长矛。

在中国，有一支新生力量希望能够把这些孵化器掌握在手中，这就是联合办公企业。

截至2019年，中国联合办公企业掌握的写字楼运营面积超过3000万平方米，在中国写字楼市场中占比7.33%，整个行业规模为1267亿元人民币，并保持着109%的年均增速。

在互联网+的大背景下，这似乎又将成为新的潮头。

毕竟，有腾讯、美团、拼多多等诸多互联网企业的成功故事在前，中国人总是善于发挥自己的伟大智慧，结合自身国情，创造出与商业母体截然不同的命运轨迹。经过数年的拼杀，这个江湖的格局初定，目前实现了千万级净利润的联合办公企业只有创富港一家。

 

来源：前瞻研究院

在最新的前瞻报告中，创富港在联合办公行业排在第一位。

比起优客们疯狂吸金大肆扩张的买买买，创富港一直韬光养晦。早在2014年，其净利润就突破了千万，到2018年突破3000万，是当之无愧中国联合办公行业最挣钱的企业。

02

疫情加速行业洗牌

疫情中，中国消失了不少企业。每一个消失企业的背后，是无数家庭的悲欢以及国家的挣扎。这一刻，是最能体会个人、企业、国家命运紧密相连的一刻。

不过，排除宏大的叙事，我们首先要知道企业究竟是怎么死的。

我们经常重复的一个统计结果，中国大企业的平均寿命仅7-8年，中小企业的平均寿命更是不到3年。而相比之下，日本百年企业超过3万家。

这个差别的核心原因，简单说就是一个：日本企业大多数时候只要专心研究企业那点事就行了，而中国企业要操心的事情则太多。

过去一百年，中国经历了三次技术浪潮，至少四次制度更替，七八次体系性变革，还有众多商业周期的大浪淘沙，企业要不断选择，不断适应，每一次都会死一批。而日本的那些百年企业则是将大部分精力集中于企业本分上。

德鲁克曾说过，企业只有两个功能，一是营销，一是创新。

抛开属于顶层设计的部分，中国联合办公企业的核心使命之一，就是把影响企业选择的外部不确定性减少到最低，让企业可以真正把精力放在企业的核心业务上。

从这次疫情来看，创富港初步展现了作为"财富岛"守岛人的素养。

2003年非典爆发后，写字楼空置率一度上升明显，但很快回暖。

 

图源：戴德梁行

然而，这一次新冠疫情却不再有这种乐观情绪，去年全国20个主要城市的甲级写字楼空置率已经高达17.9%。长沙突破40%全国最高，重庆、苏州、天津、厦门、无锡、沈阳也都在30%的高位。

大量企业已经无法承担人员、场租的开支。

即便是联合办公企业也在经历了资本退潮、盈利困难和公司退租的情况下，陷入发展停滞，面临经营困难的局面，疫情更是将困局进一步放大。

然而，在全国主要城市写字楼空置率上升的情况下，创富港却依然保持了平均90%的出租率以及盈利能力，背后究竟有什么奥秘？

03

拒绝重蹈覆辙

"联合办公"的概念最火的时候，全世界都认为这个行业的"阿里巴巴"将会很快出现。而WeWork成为最有力的竞争者。

然而，曾在投资阿里巴巴一事上大获成功的孙正义，却在WeWork收获了一场惨痛的失败，转瞬之间成了全球最失意的投资人。

软银2019财年经营亏损1.35万亿日元（约880亿人民币），净亏损7500亿日元（490亿人民币），创造了风投史上最大的漏洞。

但没有哪个公司比WeWork对孙正义伤害更深。

WeWork本来是全球最大的独角兽，估值500亿美元，但是连年巨额亏损、盈利模式不明朗、管理股权纠纷、IPO失败等一系列骚操作后，泡沫在2019年破灭，创始人为了套现甚至公然翻脸，也因此把WeWork送上绝路。

 

来源：前瞻研究院

WeWork走的是一条传统互联网公司的烧钱之路。以至于跟随WeWork脚步的中国联合办公企业也有样学样，也终于积累下各种病根。

·盲目扩张。办公地点最重要的是选址，但是好的地段、楼宇必然是昂贵的，盲目进入高大上的CBD倒是用钱砸出"存在感"，但是脱离了主要客户的实际需求，成本如脱缰野马。

·模式传统。说到底，绝大部分的联合办公企业仍然没有摆脱"房东经济"，与传统包租公司的商业模式区别不大，没有创造除房租之外的附加价值。

拥有资金的龙头大举入场"扫货"，兼并行业的中下端。

最后像优客工场、纳什空间、氪空间等行业头部，不说亏损的，也基本没有盈利。WeWork泡沫的破碎也冲击到了国内类似企业，2019年全行业都经历了一波"关店瘦身"潮。

 

优客工场上市遇阻，纳什空间还在大手笔兼并，氪空间大幅收缩，行业的头部已经意识到恶性的军备竞赛，烧到最后一无所有。

他们可能都忘了"联合办公"企业的商业初衷是为了服务中小微企业的，要尽可能帮助它们抵御来自外界的种种不确定性。而创富港则走在正确的路上，或许这正是创富港没有重复别人错误的关键。为什么这么说？

04

企业生存的根本是创造顾客

中小企业贡献了50%以上的税收，60%以上的GDP，70%以上的技术创新，和80%以上的城镇劳动就业。

一场疫情，从北京到普通人都更加认识到中小微企业、创业公司、个体工商户的重要性。

"保就业"是今年压倒一切的任务，而"保企业"尤其是帮扶中小微企业，就是稳就业的前提。

联合办公，可能是一个把中小企业、写字楼市场、创新创业、互联网思维结合得最紧密的行业。

说起来，联合办公的发展思路很单纯，从最传统办公室租赁，慢慢发展到共享空间，再到后来的孵化创业、智能办公。

中国的许多"联合办公"企业，很多都能做到这一步——将空间租赁精细到一个个工位，提供配套的行政、办公人员和设备，显著降低了中小公司的运营成本，提高了创业公司的效率。

但是作为引领互联网应用革命的中国，创业公司只做到这一步是远远不够的。作为一个规模不是最大的低调玩家，创富港也许找到了联合办公的中国脉动——

·下沉市场，大有可为。市场广大是中国独一无二的优势，中国写字楼市场规模最大的客户不是高大上的互联网、金融公司，而是中小微企业、个体工商户。

 

创富港95%以上的客户都是中小微企业，这才是中国联合办公市场最精准的客户。它的理念是"协助创富者成功"，听起来不那么"互联网"和高大上，但和阿里巴巴"让天下没有难做的生意"，颇有点异曲同工。

·精准定位，韬光养晦。因为客户为中小微企业，在写字楼选址上既要避开虚高的楼价，控制住楼面成本，又要有交通、商业的便利性。

 

创富港的蓝图以一线城市为主，又精准布局了成都、宁波、佛山等创新能力强的城市为新增长点，这让它成功避开了写字楼的虚火。

即使是在写字楼空置率排名全国第一的长沙，创富港的出租率也要好得多。

如果只是为了烧钱圈地上市，创富港似乎很难不掉进疫情的坑里。

·科技赋能，摸准脉搏。这是联合办公的下一个时代，摆脱单纯的房东经济，实现真正的智能办公、数字经济，用科技赋能租户，帮助企业租户对接创业资源，更高效率的运营，创造除了二房东外的附加价值。

 

图源：戴德梁行

创富港创始人出身于技术，理工科直男的思维就是：产品做到最好，效率最高，成本压到最低。

所以创富港从成立之初就能够为顾客提供大量行政办公、财税系统、商务管理等专利软件。

在资本虚火的时代，或许可以靠烧钱和吸血赢得市场的一时追捧，但在疫情之后潮水退去，能够让企业屹立不倒的就只有企业的核心价值——是否有足够的顾客，并为它们创造价值。

所以，在疫情肆虐之时，创富港还能拿出2000万帮扶减免计划，减轻中小微企业的经营负担。毕竟，如果小公司们都挺不下去了，谁还会创业呢？

在中国，做生意是要大家一起成功。帮助中小微企业一起抱团取暖，赋能壮大。

高层已经明确表示，"帮扶中小微企业渡过难关要作为宏观政策的重要内容"。

 

5月11日，八部委联合重磅发布了《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》：

推动国有房屋对有困难的小微企业免除3个月租金；对帮扶小微企业的出租人减免房产、土地税，鼓励非国有房屋出租人帮扶小微企业。

据戴德梁行的报告，在愿意给租户减免租金的业主中，42%为国企单位，34%为房地产商，9%为联合办公企业。创富港就在其中，为2.4万户联合办公会员，提供了1500-2000万元的减免计划。

愿意和顾客共命运的企业才能走得更远，走得更稳。

来源：华财网 作者： 综合 编辑：综合