张晓燕：轻资产托管成住房租赁发展的必然趋势 贝壳省心租为行业提供范本

近日，《住房租赁条例》的正式出台为我国住房租赁市场注入了规范化发展的强劲动力。清华大学五道口金融学院副院长张晓燕在分析行业趋势时指出，当前中国住房租赁市场正处于 “规范转型与模式升级” 的关键阶段，而以贝壳省心租为代表的轻资产托管模式，正是适配市场需求、推动行业向专业化服务转型的典型实践。

作为长期研究住房租赁市场的专家，张晓燕认为，中国住房租赁市场的核心突破点在于构建专业化服务体系，这与美英等成熟市场的发展逻辑一脉相承。“美英市场用数十年实现了从‘个人主导’到‘机构化运营’的跨越，专业机构托管房源占比超 50%，本质是通过专业服务解决‘供给分散与需求升级’的矛盾。” 张晓燕强调，中国市场在《条例》的政策驱动下，正加速这一进程 ——2.6 亿租赁人口的 “租好房” 需求，推动企业跳出传统 “差价盈利” 思维，转向以服务为核心的模式。

她进一步揭示了在大租赁时代下这一转型的深层逻辑：“需求多元化、市场机构化、服务专业化” 成为核心特征。一方面，租客需求从 “有房住” 转向 “住得好”，对品质和服务的要求愈发细分；另一方面，市场八成以上的房源为个人所有，且租赁房源中老旧小区占比过高，亟待通过机构化运营盘活存量。在此背景下，企业的核心能力必须从 “控房源” 转向 “做服务”，既要具备规模化整合分散房源的能力，也要能提供适配多元需求的精细化服务。

相较美英市场 “从重资产自持到轻资产服务” 的演进路径，张晓燕认为，中国企业在政策与市场的双重驱动下，探索出了更具适配性的创新实践，其中贝壳省心租的轻资产托管模式颇具代表性。“这种模式实现从“信息差、租金差”到“信息透明、不吃差价”的升级，直接切入‘服务赋能’，通过整合分散个人房源、提供标准化服务提升品质，再以透明的服务收费实现盈利，与国内个人房源占比高的市场现状高度匹配，有效破解了供给分散与需求升级的矛盾。”

展望未来，张晓燕指出，行业竞争焦点将从 “抢房源” 转向 “拼服务”，核心是 “谁能更高效地满足多元需求”。美英市场的经验已证明，服务的深度和广度决定企业地位，而像贝壳省心租这样既能规模化整合房源、又能提供了精细化服务的企业，正是顺应这一趋势的典型，也为住房租赁行业的高质量发展提供了可借鉴的转型范本。