平稳基金保交楼“南宁模式”实现跨区域复制推广

11月18日，开封市平稳基金正式成立，将借鉴南宁市平稳基金运营模式开展开封市保交楼工作。保交楼“南宁模式”持续迭代升级至2.0版本，形成可复制可推广的重要经验。

当前，房地产“保交楼”工作进入深水区。债务关系复杂、资产多重抵押、资金缺口巨大等问题楼盘项目，亟待通过创新方式逐步化解。南宁市平稳基金市场化纾困长效机制的探索，不仅为当下的烂尾楼项目提供了解题思路，更为构建房地产发展新模式提供了重要参考。

“硬骨头”难啃，三地考察团南下取经

南宁市平稳基金（以下简称“平稳基金”）是全国范围内最早成立的房地产纾困基金，由三家南宁市国企出资为主，吸引社会资本共同投入发起设立。随后郑州、浙江、湖北、陕西等省市也相继设立纾困基金。

地方纾困基金成立的背景是，在保交楼攻坚战的中后期，大部分“易消化”的问题项目已经被当地城投公司或者AMC接手并解决，而剩下的项目普遍面临资不抵债、资产冻结、债权人众多以及法律诉讼复杂的困境。

平稳基金解决的正是传统城投平台难以解决的“老大难”项目。“我们承接的项目，几乎都是被市场视为‘无解’的硬骨头。”南宁市平稳基金相关人士介绍。

运行三年多来，平稳基金相继完成5127套住房的交付工作，目前仍有2500多套住房等待交付，已成为南宁市保交楼工作中举足轻重的市场化力量。

平稳基金的成功实践吸引了其他地区的目光。今年9月，河南省开封市组成的考察团首次南下“取经”；11月上旬，开封市、河南省荥阳市和山东省泰安市三地考察团接连到南宁专题考察，与南宁市住建局、平稳基金相关负责人共同探讨保交楼的成果与经验。

破解保交楼三重难关的“南宁经验”

目前尚未解决的问题楼盘项目普遍存在“交接难”“资金难”“管理难”三大难题。平稳基金成功破解“硬骨头”项目的关键，在于其将法制化、市场化、专业化手段应用于项目重组、资金平衡与运营管理的全流程。

在“交接难”问题上，平稳基金在政府协助下采取“项目公司股权+资产转让”双重隔离方案，有效隔离了原开发商可能传导的破产风险，在应对原管理团队和施工方的对抗时，坚持“新老划断”原则，通过项目托管的方式隔离原有债务风险，保障续建资金专款专用及安全性。

在面对“资金难”问题时，平稳基金通过分割资产盘活、专项借款、商业开发利润反哺等多元方式，多渠道弥补资金缺口。

在“管理难”方面，平稳基金所交付的项目严格遵循原施工图纸，保证不减配；同时，在房产证办理、交付体验、物业服务方面充分考虑业主权益。

从地方走向全国，平稳基金迭代2.0版本

平稳基金的成功，不仅在于解决了南宁项目的燃眉之急，更在于其模式已经具备推广的可行性。平稳基金与开封市的合作则已经迭代到了2.0版本，核心创新之处在于资金来源的创新以及引入产业发展思维。

梳理可以发现，目前全国保交楼模式主要包括原开发商利用剩余资产“自救”、政府平台公司收购、AMC收购债权、项目破产重整以及平稳基金模式。

在过去三年保交楼攻坚战中，许多“易消化”的项目已经通过原开发商“自救”、政府平台公司收购两种方式得到解决。而对于“硬骨头”项目，只能通过后三种方式进行解决。

平稳基金相关负责人介绍，南宁模式1.0版本主要依靠市属国有企业出资为主（首期规模30亿元），适用于有一定国有资本实力的城市。2.0版本通过地方政府以实物资产（土地）出资，辅以抵押融资和政府增信的方式，解决了保交楼所需的启动资金，可为保交楼前期投入提供资金保障，同时也大幅减轻地方财政负担。

与此同时，平稳基金将保交楼任务与地方经济发展紧密结合，构建新型房地产发展模式，转型为地方资产运营和产业孵化平台。

平稳基金的成功实践实现从南宁到开封的跨区域复制与推广，房地产风险化解模式迈出了从“一地一策”到“可复制、可推广”的关键一跃。

该模式的核心竞争力在于，成功构建了一个政府引导、市场主导、法制保障的多元共赢框架；以“保交楼”为底线有力维护民众权益与社会稳定，通过精准运作与风险隔离确保国有资本稳健回报与保值增值；将纾困过程与区域经济发展深度绑定推动资源向新兴产业和优质领域集中。（范祝香）